公設比是什麼？如何計算？為什麼現在大樓公設比都這麼高？

如果你要買房或租房，特別是大樓的戶型的話，一定要先弄清楚什麼是公設比，跟你家的公設比是幾%，現在新建案的大樓因為法規的關係公設比至少都是30%以上，當然也不是說公設比多就代表不好，每個人的生活需求都不一樣，有些人就喜歡居住在公設比高的大樓內，有些則喜歡自己室內空間大不介意是否有公共設施選擇公設比低的大樓，那公設比的計算方式在下文會教大家。

公設比是什麼？怎麼計算？

公設就是在你居住的大樓中，每一個人都可以使用的共同空間，主建物是你個人持有的居住空間，例如：房屋內部、客廳、臥室、廚房、*車位（共有部分的車位為私人所有，並非社區共有，所以不納入公設計算之中）就是你的私人土地不算公設比，那除此之外的公共區域都算公設比，公設也有分大公設、小公設的差別，下文會詳細解釋。那公設比就是這些公共區域跟你自己持有的地進行計算對比佔了幾成，透過計算公式可以算出。接下來我教大家如何計算公設比。

公設比計算公式

根據據內政部營建署解釋函中提到的公設比計算方式為：

注意：以上的計算的坪數皆不會納入車位面積，如果你的車位面積包含在共用產權內要額外把車位面積扣掉！

白話一點解釋見下圖：

我這邊算一次給大家看：

假設共同使用部分是16坪，車位4坪，主建物30坪、附屬建物6坪，那就是（16-4）÷（30+6-4）X100%=37.5%，所以這間的公設比就約等於37%，屬於公設比很高的大樓。

公設種類有哪些？

公設也有分住戶之間所有人都可以使用的大公設，也有特定住戶才會使用到的小公設。

大公設

全社區的人都可以用，例如：閱覽室、大廳、車道、游泳池、ktv、健身房等，除了這些常見的也有機電室、公用廁所、地下室一樣有全社區的所有權人持分。

小公設

由部分住戶一起分擔，因為只有部分人會使用到，例如：限特定住戶使用的電梯、走廊、逃生梯，只由使用到的住戶共同分擔。

為什麼現在房子公設比越來越高？

大家都發現了，相較於之前的老華廈，新蓋的大樓每一間現在公設比都佔很多，究竟是為什麼？那些佔比大的公共設施住進去之後真的會常常使用到嗎？有時候公共用電的電費甚至比自己家電的費用還高，但其實並不是你眼睛看得到的那些是公設，其實你沒注意到的很多地方也都是公設。現在新建案的公設比大多都落在30%以上，我問認識的房仲為什麼公設比這麼多，統整了一些原因。

建築法規強制要求

其實大家平時以為的豪華公設佔比很多其實不然，現在建築法修法只要是8樓以上的大樓必須設置雙逃生門，11樓以上的必須設置排煙室，這些法規規定的地方才是真正公設比增加有感的地方，現在每一層都要有2個逃生梯2部電梯，並且逃生梯政府還有規定尺寸，所以公設比很難降低。

建商換取容積率

*容積率：總樓地板面積÷基地面積=容積率，總樓的地板面積越大代表建商可以蓋越高的樓層，大樓住戶可以越多，賣出越多的房子。

公設比例越多，那這棟大樓的容積率就越大，意味著建商可以在樓上蓋的房屋數量就越多，所以有些公設對於你來說確實用不到，但確是那些建商拿來換取容積率的土地，容積率越大對建商來說地價的成本在房屋中的佔比就越低，但對於我們買房子的住戶而已結果確實相反的，因為代表戶數越密集，而且那些公設其實你根本用不到。

你每天都會用到的「隱藏」公設

大家可能一直覺得游泳池、健身房那些才算公設，你平時根本用不到，但其實並不是這樣，你住在大樓裡面開始其實你就一直在用公設只是你沒發覺到，從出家門開始走廊、梯廳、升降梯、電梯、逃生梯、管道間，這只是你們這棟的小公設，接下來到地下室停車格、車道、台電配電室、緊急發電機房、電信室、消防機房、水箱這些都是大公設，還有頂樓的水錶。其實你一直無形中在使用，但是你平時沒有注意到。

建商迎合住戶的喜好需求

其實為什麼現在大樓的公設越做越多，跟購買的族群也有關係，因為現代人生活忙碌已經不願意為生活小事煩惱，如果可以花錢請人服務，其實大多數買得起房子的人都是願意花錢的，大家都想要更好的居住品質，有大大的中庭、負責的物業管理公司、想放鬆時的獨立空間、甚至提供小朋友上課的閱覽室這些其實都會納入大家的購買需求內，因為如果不需要這些公設的族群會直接買透天或者套房，只能說公設的存在有他們自己的目標客戶。

但其實公設比都有一個合理的區間範圍，並不是無限的增加，以下為台灣目前不同類型的房屋公設比：

*上圖房屋類型公設比例僅為參考。

高公設比VS低公設比房屋比較

現在老一輩的人會覺得我花那麼多錢買公共空間很浪費錢，所以都不太喜歡住在高公設比的大樓內，寧願花錢買透天厝，但其實高公設比跟低公設比的房子都有各自的目標族群，大家只要挑選適合自己生活需求的房子就好，下面我為大家來說明一下兩者之間的優缺點。

高公設比大樓

以我自己家為例，我家地下停車場新加裝了WiFi，一開始覺得停車就幾分鐘的時候加裝這個很浪費我們住戶的錢，但是有一次我車子故障，我直接打line跟家人求救，或者有重要訊息需要馬上接收的時候，我覺得地下室裝WiFi讓我不會在地下室失聯。再者，垃圾回收場的存在讓家裡隨時可以保持乾淨，也不用每天追垃圾車，方便又衛生。其實高級住宅大樓的公設的豐富程度不亞於一個小型的遊樂園，在外消費也是要額外花這些開銷，但在大樓你隨時下樓就可以使用，真的很便利。

高公設比大樓優缺點

低公設比大樓

有些人對於公共設施的要求不大，甚至不需要公共設施的人就非常建議買坪數大的華廈或大樓，因為台灣的房價放眼亞洲都算高的離譜，對於年輕一代的人來說買房並沒有那麼多的預算，那這時候每一分錢都拿來買自己的土地這件事就變的很重要！並且以台北為例，台北的市中心如果是新建案大樓那價格非常高，想要便利交通卻沒有極高的預算，入手低公設比大樓是非常好的選擇。

低公設比大樓優缺點

其他買房常見問題

附屬建物是什麼？

附屬建物，就是主建物之外你也有產權的面積，通常為主建物的延伸，例如：陽台、露台、花台、屋簷、雨遮等。

如果想買到公設比低且安全的房子該怎麼做？

推薦買921地震之後蓋的房子，那時候法規還沒有強制規定蓋公設，所以大部分房子公設比不高，而且在地震之後蓋的房子避震相對一般房子好，比起新大樓的價格也會更便宜。

高公設比適合哪一些族群？

非常適合有老人小孩平時又很忙碌的上班族，物業幫你收包裹，垃圾丟垃圾間，不用爬樓梯，五花八門的公共設施供小朋友遊玩，對於行動不便者公設多真的給他們帶來很多的方便。

公設比有上限嗎？

法規沒有規定公設比有上限，也沒有說最高不能超過幾%。

車位算公設比嗎？

這要看你家的車位是否是獨立產權，如果是獨立產權就不計入大樓的公設比內。